Make Tax Digital for UK Landlords

無論您是出租一間公寓，還是擁有多間投資物業，英國稅務報稅方式正在發生重大變化。未來幾年內，英國房東將不再能夠單靠紙本記錄、年度提交報稅表了。這個制度叫作「Making Tax Digital」，簡稱 MTD。

這不是單純的線上報稅，而是整個報稅流程與資料管理的數位轉型。您需要更頻繁地報稅、更有系統地保存收入與支出紀錄，還要使用政府認可的軟體來提交資料。

很多房東可能會覺得：「這不是企業或自僱才需要做的嗎？我只是出租一套房，跟我有關嗎？」其實，有越來越多房東都開始受到MTD 的影響，而且範圍會逐步擴大。

這篇文章會為您詳細解釋：

· 到底哪些房東會受影響？

· 哪些收入會被納入計算？

· 自住、出租、海外物業該怎麼處理？

· 哪些支出可以扣稅？

· MTD 對報稅節奏與日常管理有什麼影響？

· 您需要做哪些準備，才能應對即將來臨的制度變革？

我們會用實際例子幫您看清楚自己是否需要行動，並說明我們如何協助您一步步處理報稅轉型。

房東常見疑問：我需要理會 MTD 嗎？

如果您每年有出租物業產生收入，那麼 MTD 可能離您不遠了。不管您是英國本地稅務居民，還是海外投資者，只要有出租收入，就有機會被納入新制。

MTD 對不同房東有不同影響，但大家都有一個共通點：您將不再是「一年報一次稅」，而是必須每季提交資料、年終再作最終確認。所有這些都需要用數位方式完成。

哪些收入會被納入 MTD 計算？

一個重要的問題是：不是所有收入都會影響MTD 判斷標準。只有兩種收入會納入計算：

1. 出租物業收入（不論是英國或海外）

2. 自僱收入（例如自由職業、接案、小生意）

其他像是薪資、儲蓄利息、股息、退休金等，不會納入判斷是否需要加入 MTD。

例如：

· 如果您每年出租收入是 £20,000，自僱收入 £15,000，兩者合計 £35,000，您將會在未來某一年被納入MTD。

· 如果您出租收入是 £40,000，其餘收入都是薪資，則目前暫時還不用加入MTD。

您需要的是根據收入來源做分類與計算，這是我們可以為您協助評估的第一步。

有多個出租來源或海外物業怎麼處理？

如果您有多間出租物業，或同時擁有英國與海外房產，也要特別注意。MTD 下會將「英國房產收入」歸為一組，「海外房產收入」則另列一組。兩者會合併來計算是否超出MTD 門檻。

舉例來說：

· 英國兩間物業收入 £18,000 + 歐洲房產收入 £10,000，合計 £28,000。

· 若您還有自由業收入 £5,000，總合資格收入 £33,000，您將在未來幾年內被納入 MTD。

關於 MTD 門檻與時間表

MTD 將分階段實施，依據合資格收入金額。

· 自 2026 年 4 月起，合資格收入超過 £50,000 的納稅人必須加入。

· 2027 年 4 月起，門檻將降至 £30,000。

· 預計 2028 年再降至 £20,000，納入更多出租與自僱收入者。

簡單來說，就算您今天不達門檻，也遲早會被涵蓋。越早了解與準備，越能避免未來倉促應對。

MTD 對房東的改變有哪些？

您需要每季提交收入與支出數據（每年共四次），並在年度結束後提交一份最終年度報告。這比以前的「一年一次自我申報」多出不少工作。

而且，這些資料必須用政府認可的軟體提交，不能手動輸入，也不能靠紙本或Word、Excel 亂記一通。

MTD 需要記錄什麼？哪些費用可以扣稅？

可扣除支出包括：地產中介費、房屋維修費、保險費、稅務顧問費、貸款利息（特定情況）、水電氣等由房東支付的開支。

不可扣除的則包括：資本性改善工程（例如增建廚房）、私人開支、罰款等。

我們會幫您分類這些費用，讓您能合法、最大化節稅。

MTD 軟體怎麼選？能用 Excel 嗎？

您可以用 Excel，但必須搭配「橋接軟體（Bridging Software）」連接HMRC 系統，才算合規。而且整個過程要能夠數位連貫，不能手動輸入。

很多房東不知道哪套軟體適合自己，有的功能太多用不到，有的價格太高不划算。我們會根據您的狀況提供推薦、安裝與訓練服務，確保您報得對、報得快、不出錯。

現在就準備 MTD 的好處

等到 2026 年再行動，只會讓您措手不及。越接近實施日期，系統壓力越大，軟體商與會計師爆滿，很多人會錯過申報、遭受罰款。

越早了解，越少錯誤，還能建立好的報稅習慣與現金流紀律。

我們如何協助您MTD 報稅數位化申報？

AccountUK 專門為房東客戶提供 MTD 全流程協助，包括：

· 判斷是否需加入 MTD

· 計算您的合資格收入

· 建議報稅軟體

· 每季與年終報告準備與提交

· 合法節稅與費用分類建議

· 特別針對非英國居民房東的指引

不論您是英國居民還是海外房東，我們都能成為您的專屬稅務顧問，用最簡單的語言幫您做最準確的事。

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想知道自己是否需要加入 MTD？想了解如何簡單又合規地開始準備？讓我們為您一步步解答與處理，幫您省心又省錢。

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